ที่ดินแปลงเป็นเงิน ขายฝาก-จำนอง ต่างกันยังไง รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

ที่ดิน เป็นสินทรัพย์ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ แต่สามารถนำมาทำประโยชน์ได้มากมาย สำหรับทางการเงินแล้ว ที่ดินจัดเป็นสินทรัพย์แท้จริงและสินทรัพย์ทางการเงิน ซึ่งผู้ครอบครองและใช้ประโยชน์จะต้องมีการรับรองด้วยเอกสารสิทธิ์ชนิดต่างๆ อย่างไรก็ตามการ "จำนองที่ดิน" และ "ขายฝากที่ดิน" เป็น 2 คำที่ได้ยินบ่อย แม้จะมีผลลัพธ์คือการนำที่ดินที่มีไปดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งตัวเงินเช่นเดียวกัน แต่มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ดังนี้

 

การจำนองที่ดิน หมายถึง การที่ผู้จำนองนำอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองเป็นเจ้าของ เช่น ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ทำหนังสือและนำไปจดทะเบียนไว้กับผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง และยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่จำนอง จึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองต่อไปได้ แต่หากมีการผิดนัดชำระหนี้ที่มีการจำนองเป็นประกันแล้ว ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับชำระหนี้และบังคับคดีกับทรัพย์สินที่จำนองได้ตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้จำนองได้จำนองทรัพย์สินเพื่อประกันการชำระหนี้ของตนเอง และมีข้อตกลงว่าจะชำระหนี้จนครบถ้วนหากบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองมีหน้าที่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้แก่ผู้รับจำนองจนกว่าจะครบถ้วนต่อไป แม้จะถูกบังคับคดีเอากับทรัพย์สินที่จำนองแล้วก็ตาม

หลักเกณฑ์การจำนอง

1. การจำนองต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี

2. ต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองให้ชัดเจน

3. ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเงินไทย เป็นจำนวนตรงตัว หรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองไว้เป็นประกัน

ทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้

- อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน

- ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดินโฉนดแผนที่ ,โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส.๓ ก., น.ส. ๓ ข.)

 

การขายฝากที่ดิน หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยกำหนดเวลาขายฝากกันได้ไม่เกิน 10ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน 10ปี 

ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก็ได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากล่วงเลยกว่ากำหนดเวลาขายฝากแล้วยังไม่ไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่

หลักเกณฑ์การขายฝาก

- ขายฝากที่ดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย

- เฉพาะกรณีผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา

กำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก

- กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี

สาระสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาขายฝาก

- ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา

- รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก

- ราคาที่ขายฝาก

- จำนวนสินไถ่

- วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่

ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ ตั้งแต่ 3 - 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี)

กรณีผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา แต่ไถ่ทรัพย์จากผู้ซื้อฝากไม่ได้ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากนั้นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณี